Риелторы утверждают, что сдавать апартаменты в аренду в любом районе Сочи — прибыльное дело, которое практически не требует дополнительных инвестиций и затрат, кроме начальных. Какой же доход могут принести апартаменты в Красной Поляне?

Бизнес на апартаментах в Красной Поляне: пути получения дохода

Практика показывает, что конкуренция в области высокая. Эта сфера бизнеса привлекает не только получением пассивного дохода при сдаче помещения в аренду, но и возможностью одномоментно выиграть на разнице цен, если стоимость апартаментов спекулятивно вырастет.

Риелторы говорят, что такие надежды небезосновательны. С приходом пандемии российские туристы проявляют больший интерес к отечественным курортам, как морским, так и горнолыжным. Соответственно, спрос на аренду апартаментов возрастает, и стоимость продажи прибыльного бизнеса увеличивается.

Прошедшие в 2014 году Олимпийские игры внесли свою лепту в развитие Красной Поляны: курорт обладает современной технологичной туристической инфраструктурой. Равных ей нет ни в России, ни в Восточной Европе.

Однако общий экономический кризис также накладывает отпечаток на реализацию недвижимости и туристическую сферу. Поэтому вероятность стремительного падения цен на апартаменты не следует исключать.

Наиболее надёжный бизнес-план в этих условиях — приобретение недвижимости не для последующей перепродажи, а для сдачи. Такой способ инвестирования средств приносит больше дохода, нежели банковский вклад.

Апартаменты в Красной Поляне: что нужно знать об этом бизнесе

Апартаменты привлекательны для туристов, поскольку в них можно разместиться за меньшие деньги, чем в гостинице, при этом условия не будут уступать, а возможно, и наоборот — окажутся более комфортными. Преимуществом в глазах отдыхающих является и площадь апартаментов — в большинстве случаев в разы превышающая площадь номера в отеле.

Сочи — крупный город практически с круглогодичной туристической активностью. И если в летние месяцы больше востребовано побережье, то зимой примерно на три месяца — в зависимости от погодных условий — наступает сезон гор. Эти три месяца — «золотые» для арендодателей. Но, чтобы апартаменты приносили прибыль, должно выполняться несколько условий.

Туристы, посещающие Сочи, оценят местонахождение недвижимости, где планируют поселиться. Уровень комфорта для гостей также играет роль. Поэтому стоит обратить внимание на следующие критерии:

• удобную планировку, эргономичное зонирование помещения,
• наличие кухни,
• полный комплект мебели и бытовой техники,
• наличие парковки, магазинов и другой инфраструктуры в шаговой доступности,
• современный ремонт и грамотные дизайнерские решения.

Наличие обслуживающего персонала повышают шансы на успех, однако не стоит забывать и про комфортную ценовую политику. Если апартаменты приближаются по цене проживания к гостиничному номеру, они должны создавать дополнительные преимущества для постояльцев.

При грамотном ведении хозяйства апартаменты могут приносить до 15% годовых от начальных инвестиций в бизнес. Однако нужно учитывать, что на доходность бизнеса, помимо уровня комфорта, влияет ряд факторов:

1. планирование и построение стратегии развития бизнеса,
2. возможность консультации с экспертами,
3. взвешенный подход к выбору клиентов,
4. знания в области законодательства Российской Федерации,
5. просчитанная рекламная кампания.

Нужно иметь в виду, что гостиничный бизнес, несмотря на привлекательность, окупается медленно. Если при сдаче небольшого гостевого дома реально «выйти в плюс» через 5–6 лет, то окупить апартаменты, требующие больших вложений, удастся примерно за 10 лет. Сдавать апартаменты выгоднее посуточно, нежели на длительный срок. Это повысит прибыль и сократит период окупаемости.

Для сравнения: за апартаменты площадью 20–25 квадратных метров, по данным открытых источников, суточная аренда приносит от 3 до 5 тысяч рублей в сутки. За ту же площадь при длительной сдаче арендодатель получит в месяц около 35–40 тысяч рублей, то есть менее 1,5 тысяч в сутки.

Если рассматривать площадь около 40 квадратных метров, в среднем арендодатели в сутки получают от сдачи 5–7 тысяч рублей при краткосрочной аренде. Если же договор заключён на месяц и более, ежесуточный доход снижается до 1,5–1,7 тысяч рублей.

Такая же картина наблюдается и при увеличении площади до 50 «квадратов»: посуточная аренда принесёт около 6,5–9 тысяч рублей, длительная — до 2 тысяч рублей в сутки.

Перечень расходов на открытие бизнеса

Сочи, по данным риелторов, занимает третью строку в топе российских городов — лидеров по уровню цен на недвижимость, немного отставая по этому показателю от Москвы и Санкт-Петербурга. Поэтому приобретение апартаментов для сдачи в аренду потребует затрат. Помимо этих расходов, в нужно учесть ещё несколько пунктов, куда нужно вложить деньги:

1. документы для регистрации ООО или ИП;
2. отделка, ремонт, работа дизайнера и т.п.;
3. закупка мебели, бытовой техники, интерьерных мелочей и т.п.

Выше названные расходы являются базовыми первоначальными затратами, без которых апартаменты невозможно сдавать. Помимо расходов, необходимых для старта бизнеса, существуют и ежемесячные вложения:

1. при наличии персонала — охранника, горничной и т.п. — заработная плата;
2. эксплуатационные затраты — косметический ремонта, оплата коммунальных услуг, ремонт бытовой техники и т.п.;
3. затраты на разработку и реализацию рекламной кампании.

Последний пункт можно вычеркнуть при условии, что наработана клиентская база, позволяющая не привлекать дополнительных постояльцев. Это значит, что в сезон апартаменты будут заняты 100% времени. Кроме перечисленного выше, часть доходов пойдёт на оплату налогов.

Выступая арендодателем, собственник бизнеса должен ежегодно уплачивать налоги в размере 13% от прибыли. В качестве базы для расчёта рассматривают цену, прописанную в договоре аренды, умноженную на количество единиц времени, когда апартаменты находились в пользовании постояльцев.

Деятельность в обязательном порядке оформляется в налоговой инспекции. Сокрытие источника доходов приводит к суду и штрафам. Также апартаменты облагаются налогом на недвижимость.

Как грамотно сдавать апартаменты: советы эксперта

Первый грамотный шаг к построению бизнеса на аренде апартаментов — заключение договора с арендаторами. Это не только документ, требуемый для бухгалтерской и налоговой отчётности, но и способ застраховать себя на случай форс-мажора. Договор заключают, чтобы:

• исчерпывающим образом обозначить детали сотрудничества;
• прописать права и обязанности арендодателя и арендатора;
• обозначить компенсацию за испорченное имущество;
• исключить спорные вопросы;
• указать период аренды и возможность продления договора после истечения этого срока.

Как уже было сказано, посуточная аренда обещает быть более выгодным вариантом ведения бизнеса. Однако она требует или наличия администратора, или грамотного тайм-менеджмента, поскольку чревата затратами времени:

1. поиск новых клиентов — реклама, объявления на сайтах и т.п.,
2. частая уборка апартаментов, стирка постельного белья и т.п.

Поэтому нередко предприниматели отдают эти услуги на аутсорсинг — нанимают специалиста по SMM, обращаются к риелторам, договариваются с представителями управляющей или клининговой компании. Соответственно, это влечёт дополнительные статьи расходов.

В межсезонье, когда туристическая активность снижается, некоторые сдают апартаменты на условно длительный срок — до полугода и больше. Это повышает рентабельность бизнеса и помогает окупить его в короткие сроки.

Вместо выводов

Предоставление апартаментов в аренду — вариант прибыльного бизнеса в Сочи вообще и в Красной Поляне в частности. Однако прежде чем вкладывать деньги в это предприятие, необходимо тщательно просчитать плюсы и минусы конкретной ситуации.

Приобретение апартаментов для последующей продажи — рискованный шаг, однако есть и положительные моменты. Сейчас собственники такой недвижимости лоббируют законопроект, по которому эти помещения получат статус жилых. Если это произойдёт, покупать апартаменты для перепродажи станет выгоднее.