Из-за пандемии в 2020 году закономерно увеличился спрос на российские курорты, в частности, Сочи. В свете этих событий гостиничный бизнес выглядит привлекательным для вложений. Небольшой дом, оборудованный под мини-отель, можно выгодно сдавать туристам.

Нет уверенности, что так теперь будет всегда. Владельцы гостиниц уверены, что заполняемость сменяется от сезона к сезону. Однако в последние годы интерес у россиян к Сочи как к курорту существенно вырос. Гостиничный бизнес, соответственно, переживает подъём. Насколько же быстро окупится приобретение гостевого дома в Сочи и от чего зависит срок окупаемости?

Мини-гостиница в Сочи: выгодный проект или трата ресурсов

Если не брать в расчёт трудно прогнозируемые факторы, такие, как погода грядущим летом, экономическая ситуация в отдалённом будущем и т.п., в целом гостиничный бизнес обещает быть прибыльным проектом. Это касается как крупных отелей, рассчитанных на более состоятельных клиентов, так и гостевых домов — мини-гостиниц на 9–12 человек.

Уникальный климат и географическое положение позволяет городу быть летним морским курортом примерно четыре месяца в году. В качестве горнолыжного курорта Сочи выступает каждый год около трёх месяцев. Помимо этого, в городе периодически проводятся мероприятия, привлекающие туристов. Это:

• фестивали,
• бизнес-формы,
• музыкальные конкурсы,
• кинофестивали,
• выставки,
• спортивные мероприятия и т.п.

В результате гостиницы любого формата в Сочи востребованы практически круглогодично. Однако, чтобы бизнес действительно приносил прибыль, необходимо предварительно грамотно рассчитать все возможные затраты и риски и продумать способы их снижения.

Расходы на гостевой дом: что входит в обязательные траты

Приобретение или постройка подходящего коттеджа в Сочи — затратное предприятие. Город занимает третью строку в топе лидеров по уровню цен на недвижимость по России. На первом и втором месте, соответственно, находятся обе столицы — Москва и Санкт-Петербург. Помимо расходов на недвижимость, в бизнес-план входят ещё несколько обязательных пунктов:

1. оформление регистрационных и иных документов и разрешений;
2. получение статуса ООО или ИП;
3. при необходимости — ремонт и реконструкция здания;
4. закупка предметов интерьера, мебели, бытовой техники и т.п.

Перечисленное относится к так называемым первоначальным затратам — тем, без которых невозможен запуск бизнеса. Суммарно они укладываются примерно в 25–30 млн рублей. Помимо первоначальных, существуют и ежемесячные расходы:

1. зарплата обслуживающему персоналу;
2. затраты на эксплуатацию — от косметического ремонта и коммунальных расходов до ремонта бытовой техники;
3. реклама.

Таким образом, общие расходы ежемесячно могут составлять порядка 300 тысяч рублей, однако при уменьшении количества рабочих рук и наработке постоянной благонадёжной клиентской базы уменьшаются вдвое или даже втрое.

Из чего складываются доходы от гостевого дома

Для расчёта предполагаемой прибыли нужно понимать среднюю заполняемость дома и колебания цены в зависимости от сезона. Минимальная цена аренды комнаты составляет 700–900 рублей, средняя — 2500–3500 рублей в сутки. Можно найти и мини-гостиницы, где снять номер на сутки стоит 10–15 тысяч рублей, но это редкость.

Таким образом, гостевой домик на 12 человек, заезжающих парами, в среднем приносит 540 тысяч рублей ежемесячно. Реальные цифры могут быть как значительно выше, так и ниже — в зависимости от качества рекламы и длительности присутствия на рынке. Но ключевое значение имеют условия и метраж, которые предлагаются постояльцам.

За вычетом максимальных ежемесячных затрат из этой суммы остаётся примерно 240 тысяч рублей, то есть почти 3 млн рублей в год чистой выручки. То есть окупаемость дома в низкодоходном варианте при высоких затратах составит 10 лет.

Но практика показывает, что в реальности подобные проекты окупаются в среднем за 5–6 лет, поскольку собственник бизнеса со временем оптимизирует затраты, нарабатывает постоянных клиентов и в целом улучшает хозяйствование, опираясь на опыт.

В некоторых случаях для наработки практики бизнесмены пользуются арендованной площадью. В сезон на несколько месяцев они арендуют гостевой дом и получают прибыль, заодно оценивая силы и анализируя рынок.

От чего зависит окупаемость гостевого дома

Что становится ключевыми моментами для определения окупаемости бизнеса, и каким образом можно повысить доход от мини-гостиницы? Рассмотрим полный перечень критериев, влияющих на прибыль собственников.

1. Целевая аудитория проекта.

Если говорить о среднем гостевом доме, он рассчитан на туристов, не относящихся к «элите», а также на бизнесменов и менеджеров, приезжающих в Сочи для решения рабочих вопросов. Реже комнату может снять кто-то из местных отдыхающих. Повысить класс мини-отеля можно с помощью создания дополнительных услуг и обстановки с элементами роскоши, но насколько это целесообразно — решает владелец.

2. Список предоставляемых услуг.

В гостевом доме может быть организован ряд дополнительных услуг, например, кейтеринг, трансфер до моря, гор, достопримечательностей. Бронирование билетов, услуги буфета или кафе, прокат инвентаря для отдыха или занятий спортом — всё это в силах предоставить арендодатель.

3. Расположение объекта.

Один из важнейших факторов успешности гостиничного бизнеса — выгодное местонахождение. Участок под строительство или готовый дом нужно выбирать не только по возможности ближе к морю, но и с учётом инфраструктуры: близость от транспортных узлов, магазинов и организаций общепита, наличие собственной парковки или надёжной платной в шаговой доступности.

4. Дизайн и функциональное наполнение комнат.

Если в комнате достаточно недорогой кровати и тумбочки для вещей, она будет стоить гораздо дешевле, нежели помещение с дорогой отделкой, укомплектованное компьютером с Wi-Fi, большим шкафом для одежды, телевизором с кабельным вещанием, книжной полкой, чтобы почитать на ночь, не глядя в монитор, и т.п.

5. Подбор сотрудников.

Персонал, обслуживающий гостей, должен обладать безупречной репутацией и отличаться профессионализмом. Качество обслуживания привлекает клиентов и заставляет их возвращаться при повторном посещении города. Как правило, в мини-отель нанимают следующих специалистов:

• управляющий и/или администратор,
• бухгалтер,
• горничная,
• охранник,
• технический персонал — плотник, слесарь, сантехник, дворник.

6. Реклама.

Для мини-отелей хорошо работает «сарафанное радио». Однако для привлечения клиентов необходимо пользоваться и услугами профессионалов. Хорошо, если перед запуском гостиницы буду проработаны следующие моменты:

• наличие сайта;
• публикации в туристических изданиях;
• установка баннеров вблизи от вокзала и аэропорта;
• разработка системы скидок.

Однако чтобы повысить окупаемость бизнеса, нужно не только сделать его максимально привлекательным для клиентов, но и оптимизировать затраты. Это приведёт к повышению чистой прибыли и скорейшему выходу «в плюс».

На чём можно сэкономить

Держатели мини-отелей охотно делятся опытом в интернете. Экономия, в первую очередь, касается приобретения дома под бизнес. Даже с учётом, что участки в Сочи дорогие, не всегда выгоднее приобретать готовое жильё под гостиницу. Иногда относительно «свежий» дом, построенный 20–30 лет назад, на проверку имеет столько проблем с коммуникациями и ремонтом, что проще снести его и построить новый.

И если готовый дом под гостиницу будет стоить 15–40 млн рублей — в зависимости от состояния, площади и расположения, то построить дом самостоятельно можно и 4–6 млн рублей. Однако тут в стоимость не входит цена участка.

Ремонт некоторые предпочитают проводить своими руками. Это даёт возможность сэкономить 200–400 тысяч рублей. Но в этом случае процесс может затянуться, и бизнес начнёт приносить прибыль позже. Поэтому начинать ремонт целесообразно сразу после окончания сезона — чтобы наверняка успеть к следующему.

Также в целях экономии можно сократить штат сотрудников, самостоятельно выполняя некоторые функции или, в случае семейного бизнеса, определив, кто из родственников будет ими заниматься. Например, управляющим может стать предприниматель, бухгалтером — его жена, горничной — дочь-студентка.

Сократить расходы помогут такие меры, как отказ от приготовления завтраков. Номера без той услуги стоят дешевле на 100–250 рублей в сутки и потому реже простаивают. Расходы на содержание гостиницы падают вне сезона. Однако коммунальные услуги оплачиваются и в этот период.

Выводы

Открыть небольшую гостиницу у моря — не самый затратный бизнес. Однако в сфере высокая конкуренция, в том числе и с отелями, и с владельцами квартир для посуточной сдачи. Поэтому нужно чётко продумывать бизнес-план и разрабатывать рекламную кампанию, уделять внимание качеству услуг и оптимизации расходов.

Срок окупаемости при грамотном ведении бизнеса составляет от четырёх лет, но может растянуться и на все 10 лет — очень многое зависит от конкретной ситуации и грамотности решений владельца.